今年以來，西安樓市持續火爆，房價節節攀升，樓市調控政策嚴厲度與密集度超過瞭以往任何一年，且日趨精準化、精細化。隨著調控政策的深入，“房住不炒”已經深入人心，樓市供求格局也發生瞭可喜變化，2017年，西安樓市有哪些政策和大事件加持市場演變、影響置業決定？
在此，華商報梳理瞭對本年度西安樓市產生影響的政策和大事件，以便預判未來市場，也為購房者置業提供幫助。
1 西咸交由西安代管
15年西咸一體化的實質性進展
1月22日，西咸正式劃歸西安管理，喊瞭15年的西咸一體化有瞭跨越性的進展，於西安的意義非同小可，細數西咸新區15年的發展歷程，從2002年底西咸一體化協議的簽訂，到2006年西安、咸陽電話號碼同網。從2010年灃渭新區和涇渭新區的成立，到2011年西咸新區整體規劃的發佈和五大新城的成立，再到2014年初西咸新區正式升格為國傢級新區，以及如今西咸新區交由西安代管，可以說，終於有瞭實質性的進展。
60多萬咸陽人逐漸變成西安戶籍，西安、西咸公交將實現無縫對接……將西咸新區劃歸西安管理，有效拓展瞭發展空間、創新城市發展方式、提升城市能級、放大輻射效應，使西安自改革開放以來歷史上第一次擁有瞭大西安的格局和體量。灃東新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城、灃西新城，西咸新區五大部分也借勢發力，迅速崛起。
2 史上最寬松戶籍政策
9個月時間 學歷落戶近10萬人
1月23日，繼西咸劃歸西安管理利好消息後，西安迎來“史上最寬松戶籍政策”的西安戶籍新政，可集中概括為“三放四降”：三放，即放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定；四降，即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區就業並具有合法固定住所人員的社保繳費年限。戶籍政策調整的深度和力度之大，在全國同等城市中很是超前。
西安出臺戶籍新政後，杭州、成都、武漢等城市也相繼出臺或進一步放寬瞭吸引人才落戶的政策。目前“人才爭奪戰”在包括西安、成都、杭州、武漢、南京、長沙、青島、大連等在內的15個“新一線”城市中打響。據華商報記者瞭解，從今年3月1日到11月30日，西安出臺的“史上最寬松戶籍政策”落地的9個月時間裡，西安市共計遷入18.6萬人，同比增長408.9%。其中學歷落戶人數近10萬，具體合計為98724人，占戶籍新政落戶總人數的80.64%。這一串振奮人心的數字說明新政出臺後，大西安對人才釋放出瞭強勁的“西引力”。
多位專傢表示，未來城市競爭本質上是人才資源的競爭。一座城市所制定的人才政策，其實代表的是這座城市的戰略眼光。大學畢業生是優質城市寶貴的人才資源，他們更有朝氣，更有創新精神，代表瞭城市的未來。西安建築科技大學副教授馬健認為，對高端人才的爭奪，將很大程度決定各市的城市地位。對西安來說，人才的流出或是流入將決定房價的走勢。
3 樓市調控
調控200餘次出臺各種“限令”
今年以來，樓市調控貫穿全年，截至目前，全國累計出臺調控政策超200次，樓市調控從“限購”、“限貸”、“限價”、“限商”再到“限售”，越來越嚴格。據統計，全國已有50個城市發佈瞭“限售令”，限售年限為2年，3年或5年，除北京、上海、杭州、南寧等明確限售對象為企業，其他城市多對居民和企業售房均設置瞭不同的“禁售期”。
4月18日，西安出臺樓市新政，內容包括限購、限貸、限售、增加土地供應等方式給樓市降溫，同時加強市場整頓力度；5月19日，“房十八條”出臺，進一步規范商品房銷售行為，從供應端、銷售端嚴格把控，促使西安房地產市場健康平穩發展……西安市場，不到一年時間已連續4次出臺房地產調控政策，密集的調控強力抑制投資投機需求，降低樓市杠桿，保證樓市供應平穩有序，從多方位促使房地產市場回歸理性。
4 信貸收緊
首套房貸款利率同比上浮20%
2017，嚴控房價的同時，貸款政策也在不斷收緊。從2月份開始，國內一線城市北京和廣州就傳出首套房貸款利率“上調至9折”的消息，下半年銀行貸款額度持續吃緊，緩貸、停貸時有發生，據融360監控數據顯示，11月份，全國首套房貸款平均利率已達5.36%，相當於基準利率的1.09倍，環比10月上升1.13%；同比去年11月首套房貸款平均利率4.44%上升20.72%。
華商報記者瞭解到，目前西安各傢銀行首套房貸利率上浮5%已成“起步價”，上浮10%是市場主流，個別銀行已經上浮瞭15%。此外，不少項目也提升瞭首套房首付比例，首付3成可以做，但是已不主推，如融創南長安街壹號、紅星紫禦半山、海倫春天等項目已經將首套房首付比例提升至40%，紫薇花園洲、金地湖城大境、中建國熙臺等產品的首付比例則提升至50%。
5 租售並舉
超48個城市出臺住房租賃政策
在中央層面密集推動下，各地政府積極響應，截至10月底，全國已至少有48個城市出臺住房租賃政策，各地政府也正加快建設政府租賃服務平臺，租賃藍海已開始啟動。
5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見，其中對“房屋租賃”的各方進行瞭詳細的權責界定，對發展租賃市場給予法律保障，是房地產長效機制中的重要一環；7月，住建部等九部門提出要在人口凈流入大的城市發展租賃市場，並選取瞭12個城市作為首批試點城市；8月，國土部、住建部聯合發文，宣佈在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點；10月十九大再次釋放“房住不炒，租購並舉”這一明確信號；隨後的11月中旬，浙江省級住房租賃試點城市確定為溫州、紹興、嘉善、義烏四地。房地產市場的“租賃風”已經吹向全國各地。
據易居研究院的研究測算，未來10年我國房屋租賃市場的規模將達到近4萬億，這個萬億市場目前為止還未成長出一個千億市值的公司，這意味著租賃市場整體還是一個待切割的“大蛋糕”。房企對這個萬億級蛋糕覬覦已久，龍湖、旭輝、華潤置地等眾多知名地產商紛紛自建長租公寓品牌，房企巨頭萬科更是斥資30億入股經紀機構大玩傢“鏈傢”。西安的長租公寓也迎來快速發展，目前西安長租公寓數量已突破20萬間，其中機構租賃企業即品牌公寓的數量接近5萬間，萬科、龍湖、萊安等地產旗下的長租公寓產品在西安已經陸續開業。
6 “全民找地”
西安放開土地二級市場
11月23日，西安市國土局宣佈放開土地二級市場交易，一石激起千層浪，眾所周知，國有土地使用權的出讓要經過劃撥、招拍掛等程序——也就是我們常講的土地一級市場，它是土地所有者與使用者之間的交易，二級市場相較於一級市場而言，是指已經拿到土地的主體，再將手中土地轉讓、抵押或出租出去，它是土地使用者之間的交易。
2016年至今，在種種利好下，眾多一線房企紛紛撲向西安市場，通過各種途徑大舉拿地，一級市場搶地致土地熔斷多次，二級市場亦頻頻交易。先後進駐西安的萬科、恒大、碧桂園、旭輝、融創、中南、雲南城投、綠城、中糧等都積極通過並購及合作開發的方式儲備糧草，甚至有開發商公開發起“全民找地”，承諾拿地後重獎牽線人。
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顯然，二級市場需求強烈、買賣頻繁，已經美國商標查詢成為一級土地市場的重要補充，其活躍度並不遜色於後者多少，西安開啟土地二級市場無疑是重大利好。多位業內人士表示，開啟土地二級市場，不但能提高土地資源配置效率，一二級市場聯動，土地二級市場交易活躍度也會提升。更有利於規范和完善市場秩序，房企間土地並購等相關行為將進一步提速，未來西安土地市場交易整體將趨穩。 華商報記者 陶青
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